- Chi potrà fare l’amministratore?
- Cosa cambia su pagamenti e morosità?
- Quando serve il revisore? Quali nuovi obblighi per i condomìni?
Riforma del condominio 2025: parte l’iter della proposta di legge A.C. 2692
A quasi 13 anni dall’ultima riforma del condominio, il Parlamento riapre il dossier con la proposta di legge A.C. 2692, presentata alla Camera il 17 dicembre 2025 e firmata, tra gli altri, dalla deputata Gardini (FdI).
Il disegno di legge punta a una riforma organica della disciplina condominiale, con un obiettivo dichiarato: ridurre il contenzioso civile e professionalizzare in modo definitivo la figura dell’amministratore, avvicinandola agli standard europei.
L’iter parlamentare è appena iniziato e sono attesi tavoli tecnici e audizioni. Tuttavia, per amministratori di condominio, geometri, ingegneri e tecnici, il testo anticipa nuove responsabilità, ma anche nuove opportunità professionali qualificate.
Di seguito l’analisi delle principali novità contenute nella riforma del condominio 2025, con attenzione agli impatti operativi e normativi.
Perché il Governo interviene sulla normativa condominiale?
Secondo i promotori della riforma, oltre il 35% del contenzioso civile in Italia riguarda controversie condominiali.
Tra le cause principali figurano impugnazioni dei rendiconti, recupero dei crediti e responsabilità dell’amministratore.
Il legislatore ritiene ormai superata la figura del condomino-amministratore privo di formazione, incapace di gestire immobili complessi, flussi finanziari rilevanti e obblighi di sicurezza, fiscalità e privacy.
Chi potrà fare l’amministratore di condominio con la nuova riforma?
La riforma introduce requisiti di accesso più stringenti alla professione di amministratore di condominio.
Per esercitare sarà necessaria una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o tecnico-scientifiche.
È prevista una clausola di salvaguardia per chi è già iscritto a ordini o collegi professionali (come i geometri), che potrà continuare a operare anche senza il nuovo titolo di studio.
Nasce inoltre l’Elenco Nazionale degli Amministratori e dei Revisori, istituito presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT).
L’iscrizione sarà obbligatoria per esercitare la professione.
Chi svolge l’attività senza iscrizione rischia una sanzione amministrativa da 1.032 a 5.160 euro.
Quali obblighi formativi e assicurativi sono previsti?
Gli obblighi di formazione continua vengono rafforzati.
Le ore di aggiornamento annuale passano da 15 a 20, con focus su:
- diritto condominiale
- contabilità
- fiscalità
- sicurezza degli edifici
La formazione dovrà essere erogata da responsabili scientifici qualificati.
Diventa inoltre obbligatoria una polizza assicurativa individuale, da presentare al momento dell’accettazione dell’incarico.
L’assemblea nominerà anche il responsabile della protezione dei dati personali.
Quanto dura l’incarico dell’amministratore di condominio?
Il mandato dell’amministratore è annuale, con rinnovo automatico di anno in anno, salvo revoca assembleare.
In caso di cessazione dell’incarico:
- il passaggio di consegne deve avvenire entro 30 giorni
- il rendiconto infrannuale va presentato entro 60 giorni
Scompare la figura dell’amministratore “provvisorio” con poteri limitati e non è più richiesta la maggioranza di 500 millesimi.
Quando diventa obbligatorio il revisore condominiale?
Una delle novità più rilevanti è l’introduzione del Revisore Condominiale Certificato.
La nomina diventa obbligatoria per:
- condomìni con più di 20 partecipanti
- supercondomini oltre i 60 partecipanti
Il revisore deve essere:
- terzo e indipendente
- certificato UNI
- iscritto all’Elenco Nazionale
L’incarico dura due anni, non rinnovabili.
Il revisore certifica il rendiconto prima dell’approvazione assembleare.
Il rendiconto certificato dovrà essere depositato presso la Camera di Commercio, garantendo trasparenza verso fornitori e terzi.
Se l’assemblea non provvede alla nomina, interviene l’autorità giudiziaria su ricorso di un condomino.
Come cambia il rendiconto condominiale e la gestione dei pagamenti?
La riforma elimina ogni ambiguità sulla contabilità condominiale.
Il nuovo art. 1130-bis c.c. impone una struttura rigida del rendiconto, che dovrà comprendere:
- registro di contabilità
- conto economico e finanziario
- stato patrimoniale e nota esplicativa
Viene introdotto il divieto assoluto di pagamenti in contanti.
Tutti i flussi finanziari, in entrata e in uscita, devono transitare sul conto corrente intestato al condominio.
Il pagamento diretto del condomino al fornitore non libera dall’obbligo verso il condominio, salvo casi eccezionali.
Quali novità sulla sicurezza degli edifici e sui lavori?
La riforma introduce l’obbligo di verifica e certificazione annuale della sicurezza delle parti comuni.
L’attività dovrà essere affidata a professionisti o società specializzate.
L’amministratore ottiene poteri di intervento più incisivi.
In caso di inerzia dell’assemblea su opere necessarie (come prevenzione incendi o adeguamento impianti), potrà procedere autonomamente per garantire la sicurezza, riferendo alla prima assemblea utile.
Il fondo spese per la manutenzione straordinaria deve essere costituito immediatamente.
Non sarà più possibile avviare lavori senza copertura finanziaria integrale.
Come cambia il recupero crediti e la gestione della morosità?
La riforma modifica l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, ridefinendo la responsabilità dei condomini morosi.
I creditori possono:
- agire prioritariamente sulle somme presenti nel conto corrente condominiale
- agire sui beni dei morosi, in proporzione alla loro morosità
- solo in via residuale, agire sui condomini in regola, in proporzione alla quota millesimale
I condomini in regola mantengono il diritto di regresso verso i morosi.
L’amministratore è obbligato ad avviare il decreto ingiuntivo entro sei mesi dall’approvazione del rendiconto, che può avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
È prevista anche una segnalazione obbligatoria da parte dei fornitori di servizi essenziali (acqua, gas, energia) quando i debiti superano una soglia rilevante, come 10.000 euro.
Quali sono le reazioni degli amministratori di condominio?
La proposta ha già acceso il dibattito.
L’Anammi, associazione nazionale degli amministratori, teme un aumento degli oneri economici e gestionali per i condomìni.
Secondo l’associazione, l’obbligo del revisore e della certificazione dei bilanci rischia di tradursi in costi aggiuntivi, in un contesto già segnato da un aumento della morosità stimato intorno al 20%.
Sul fronte della sicurezza, però, la riforma interviene rafforzando i poteri dell’amministratore, riducendo il rischio di responsabilità penali senza strumenti di intervento effettivi.
La riforma del condominio 2025 si annuncia così come uno dei provvedimenti più incisivi degli ultimi anni, destinato a ridisegnare ruoli, responsabilità e professionalità nella gestione degli edifici.